רכישה מאדם המחזיק בייפוי כוח: הבדיקות הקריטיות

בן חתם על מכירת דירת אמו מכוח ייפוי כוח שנתנה לו ארבע שנים קודם לכן. העסקה התקדמה, הרוכש שילם שני תשלומים, ואז התברר בבדיקה של הבנק שהאם לקתה בדמנציה שנתיים קודם לכן ואינה כשירה. ייפוי כוח רגיל פוקע באובדן כשירות — כלומר הבן לא היה מוסמך לחתום, והעסקה כולה עמדה על בסיס פגום.

עסקה מול מיופה כוח היא דבר שבשגרה: בעלים בחו״ל, קשיש, יורש שאינו יכול להגיע. אבל היא מוסיפה שאלה שאינה קיימת בעסקה רגילה — האם מי שחותם מוסמך בכלל לחתום. ואם התשובה שלילית, כל מה שנבנה מעליה קורס.

ארבעה סוגי ייפוי כוח — וההבדל מכריע

ייפוי כוח רגיל. מסמך פרטי, לרוב מאומת בידי עורך דין. פוקע בפטירת המייפה ובאובדן כשירותו. זה מה שהפיל את העסקה בפתיחה.

ייפוי כוח נוטריוני. מאומת בידי נוטריון, ולכן נהנה ממעמד ראייתי מוגבר. בעסקאות מקרקעין זו הדרישה הרגילה, וגופים רבים לא יקבלו פחות מכך.

ייפוי כוח בלתי חוזר. ניתן להבטחת זכות של צד שלישי, ואינו ניתן לביטול. הוא אינו פוקע בפטירה או באובדן כשירות. זהו הכלי המרכזי בעסקאות מכר — הוא מבטיח את השלמת ההעברה גם אם המוכר נעלם.

ייפוי כוח מתמשך. נערך מראש בעוד האדם כשיר, ונכנס לתוקף דווקא כשהוא מאבד כשירות. הוא ההפך המדויק מייפוי כוח רגיל, והוא הפתרון למצב שבפתיחה.

הבדיקות שחייבים לעשות

1. המקור, לא צילום. יש לראות את ייפוי הכוח המקורי, או העתק מאושר.
2. תוקף. האם נקבעה תקופה? האם חלפה? ייפוי כוח לעסקאות מקרקעין מוגבל לעיתים בזמן.
3. היקף הסמכות. זו הבדיקה הכי מפוספסת. ייפוי כוח כללי אינו בהכרח מסמיך למכור מקרקעין. נדרשת הסמכה מפורשת — ולעיתים אף זיהוי הנכס הספציפי.
4. האם המייפה בחיים וכשיר. בייפוי כוח רגיל זה תנאי לתוקפו.
5. האם בוטל. ייפוי כוח רגיל ניתן לביטול בכל עת, ולעיתים בלי שהרוכש יידע.
6. זהות מיופה הכוח — שהאדם שמולכם הוא זה שמופיע במסמך.

סימני אזהרה

• ייפוי כוח ישן — ככל שהוא ותיק יותר, כך גדל הסיכוי שהמצב השתנה.
• המייפה אינו זמין לאימות — אין שיחת טלפון, אין דרך לאשר שהוא יודע על העסקה.
• ניסוח כללי ועמום — ״לפעול בכל ענייניי״ אינו הסמכה למכור נכס.
• מיופה כוח שהוא גם הנהנה — למשל בן שמוכר את דירת אמו לעצמו או לחברה שבשליטתו. זה מעורר שאלה של ניגוד עניינים.
• לחץ לסגור מהר בלי לאפשר בדיקה.

אף אחד מהם אינו פוסל, אבל צירוף של שניים מצדיק עצירה. ראו בדיקת נכס טרם חתימה.

איך מאמתים בפועל

בייפוי כוח נוטריוני — ניתן לפנות לנוטריון שערך אותו. הוא מנהל פנקס נוטריוני ושומר עותק, ויכול לאשר שהמסמך אכן נערך אצלו.

שיחה ישירה עם המייפה, כשהדבר אפשרי. לא כדי לנהל משא ומתן — כדי לוודא שהוא יודע על העסקה, מבין אותה, ומאשר אותה. שיחת וידאו מתועדת עדיפה על שיחת טלפון.

ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עורך הדין — בעסקאות מקרקעין נהוג להחתים את המוכר על ייפוי כוח בלתי חוזר להשלמת הרישום. כשמוכרים מכוח ייפוי כוח, יש לוודא שההסמכה מאפשרת גם את זה.

המקרה של מיופה כוח בחו״ל

נפוץ מאוד: בעלים שמתגורר בחו״ל ומייפה קרוב משפחה בישראל.

ייפוי כוח שנערך בחו״ל דורש בדרך כלל שרשרת אימות: אימות נוטריוני במדינה שבה נערך, אפוסטיל לפי אמנת האג, ותרגום נוטריוני לעברית.

ייפוי כוח שנערך בקונסוליה הישראלית פשוט יותר — הוא נחשב כאילו נערך בישראל ואינו טעון אפוסטיל.

נקודה מעשית: השרשרת הזו לוקחת שבועות. כדאי להתחיל בה מוקדם ולא לגלות בשלב הרישום שמסמך חסר.

מה קורה כשמתברר שהחתימה לא הייתה מוסמכת

עסקה שנחתמה בחוסר סמכות עלולה להתבטל, וזו חשיפה של שני הצדדים — לא רק של הרוכש.

הבעלים האמיתי יכול לטעון שהעסקה אינה מחייבת אותו. הרוכש נותר עם תביעה נגד מיופה הכוח, שלרוב אין ממנו מה לגבות.

לכן ההגנה המעשית היא לשלב שלושה דברים: אימות יסודי לפני החתימה; נאמנות שמחזיקה חלק מהתמורה עד השלמת הרישום; והערת אזהרה מיידית.

ואם הספק ממשי — עדיף לדרוש שהבעלים עצמו יחתום, גם אם זה מעכב את העסקה בשבועיים.

שאלות ותשובות

עסקה מול מיופה כוח?
משרד עורך הדין והנוטריון אהוד גולן בודק תוקף והיקף ייפויי כוח, עורך ייפויי כוח נוטריוניים ובלתי חוזרים, ומלווה עסקאות מורכבות. לפרטים: 077-4490059

קראו גם

• אימות חתימה נוטריוני
• ייפוי כוח מתמשך מול אפוטרופסות
• אפוסטיל: מתי צריך
• בדיקת נכס טרם חתימה
• נאמנות בעסקת מקרקעין

האמור לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. מועדים ושיעורי מס עשויים להשתנות.