רכישת דירה מיורשים: מה בודקים לפני שחותמים

רוכשת חתמה על הסכם לרכישת דירה משלושה אחים שירשו אותה מאמם. השלושה חתמו, המחיר היה טוב, והכול נראה מסודר. חודשיים אחר כך, כשניגשו להעביר את הזכויות, התברר שבצו הירושה מופיע גם אח רביעי — כזה שהמשפחה לא הייתה בקשר איתו עשור, ושמתגורר בקנדה. בלי חתימתו אי אפשר היה להעביר דבר.

רכישה מיורשים היא עסקה נפוצה לחלוטין, ולעיתים קרובות במחיר אטרקטיבי — יורשים שאינם מתגוררים בנכס נוטים למכור מהר. אבל היא מוסיפה שכבת בדיקות שלא קיימת בעסקה רגילה, ודילוג עליה הוא מה שהופך עסקה טובה לעסקה תקועה.

הבדיקה הראשונה: יש בכלל צו

פטירה אינה מעבירה נכסים אוטומטית. עד שניתן צו ירושה — כשאין צוואה — או צו קיום צוואה, אין גורם רשמי שיודע מי היורשים.

שלושה מצבים אפשריים, וכל אחד שונה:

• הצו ניתן והזכויות כבר נרשמו על שם היורשים — זהו המצב הפשוט. מכאן זו עסקה כמעט רגילה, עם שותפים מרובים.
• הצו ניתן אך הרישום טרם בוצע — נפוץ מאוד. אפשר להתקדם, אך ההעברה תבוצע ישירות מהמנוח לרוכש, וזה מחייב תיאום.
• הצו טרם ניתן — כאן צריך להיזהר. אין ודאות מי היורשים, וההליך עשוי להימשך חודשים או לעורר התנגדות.

במצב השלישי, חתימה על הסכם מחייב היא הימור. הכלי הנכון הוא הסכם אופציה או הסכם מותנה בקבלת הצו במועד נקוב.

הבדיקה השנייה: כל היורשים

זה מה שהפיל את העסקה בפתיחה, וזו הטעות השכיחה ביותר.

צריך לקרוא את הצו עצמו — לא להסתמך על מה שהמוכרים מספרים. הצו מפרט את שמות היורשים ואת חלקו של כל אחד, וכל מי שמופיע בו חייב לחתום. די בהיעדרות של אחד כדי לעצור את ההעברה.

מצבים שמסבכים:

• יורש בחו״ל — נדרש ייפוי כוח נוטריוני, ולעיתים גם אפוסטיל ותרגום
• יורש קטין — נדרש אישור בית המשפט לענייני משפחה למכירה
• יורש שאינו כשיר — נדרש אפוטרופוס, ואישור בית משפט
• יורש שנפטר בינתיים — נדרש צו ירושה נוסף על עיזבונו שלו
• יורש שמסרב — אין דרך לכפות עליו. במקרה כזה נדרש הליך פירוק שיתוף, שאורך זמן רב

הבדיקה השלישית: התנגדויות והליכים

צו שניתן אינו בהכרח סוף הסיפור. יש לברר אם הוגשה התנגדות, אם קיים הליך תלוי ועומד בין היורשים, ואם מונה מנהל עיזבון — שאז הוא הגורם המוסמך לחתום, ולא היורשים.

נקודה נוספת: חובות העיזבון. חובות המנוח משולמים מהעיזבון לפני החלוקה. אם קיימים נושים שטרם קיבלו את חובם, הם עלולים לפעול נגד הנכס.

הבדיקה נעשית מול הרשם לענייני ירושה ובנסח הטאבו — עיקול או הערה על הליך יופיעו שם.

הבדיקה הרביעית: מס

שתי נקודות שנוגעות לצדדים שונים:

למוכרים. דירה שהתקבלה בירושה נהנית ממסלולי מס מיוחדים בתנאים מסוימים. אבל יורשים רבים אינם יודעים זאת, וגם אינם יודעים שהם עלולים להיות חייבים. אם החבות מתגלה אחרי החתימה, זה משפיע על נכונותם להשלים את העסקה במחיר שסוכם.

לרוכש. החשיפה שלו היא לעיכוב: בלי אישורי מיסוי מקרקעין אי אפשר לרשום העברה, וכל השגה של המוכרים על השומה מאריכה את לוח הזמנים.

לכן כדאי לברר מוקדם אם היורשים בדקו את מצב המס שלהם. פירוט: מיסוי בעסקאות נדל״ן.

איך בונים את העסקה נכון

1. לקבל עותק מהצו ולקרוא אותו — לא להסתפק בתיאור.
2. לוודא שכל היורשים חתומים על ההסכם עצמו, או מיוצגים בייפוי כוח תקף.
3. לקשור תשלומים לאבני דרך שמאמתות התקדמות: המצאת הצו, רישום הזכויות על שם היורשים או ההעברה הישירה, אישורי מיסים.
4. להחזיק חלק מהתמורה בנאמנות עד השלמת ההעברה — כאן זה חשוב יותר מבעסקה רגילה.
5. לקבוע מנגנון יציאה אם ההעברה לא הושלמה בתוך מועד נקוב.

הסעיף האחרון הוא מה שמונע מהרוכש להיתקע ללא הגבלת זמן בגלל יורש שאינו משתף פעולה.

ומה כשהמוכר הוא היורש היחיד

המצב הפשוט ביותר, וגם אז יש שתי בדיקות:

שהצו אכן קובע שהוא היחיד — ולא שהאחרים הסתלקו בעל פה. הסתלקות מירושה נעשית בתצהיר רשמי שמוגש לפני חלוקת העיזבון, והיא צריכה להופיע.

שהזכויות נרשמו על שמו, או שההעברה תבוצע ישירות. אם הנכס עדיין רשום על שם המנוח, זה משפיע על לוח הזמנים ועל הצורך במסמכים נוספים.

שאלות ותשובות

רוכשים דירה מעיזבון?
משרד עורך הדין והנוטריון אהוד גולן בודק צווי ירושה, מוודא שרשרת חתימות ומלווה עסקאות מול יורשים. לפרטים: 077-4490059

קראו גם

• בקשה לצו ירושה
• צו קיום צוואה
• בדיקת נכס טרם חתימה
• הסכם חלוקת עיזבון
• ייצוג ברכישת דירה

האמור לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. מועדים ושיעורי מס עשויים להשתנות.