מיסוי בעסקאות נדל"ן

חשוב לדעת!

עסקאות מכירה או רכישה של דירה מורכבות, מטבען, יותר מעסקאות אחרות, והמחוקק הקדיש להן חוק ייעודי, העוסק במיסוי החל על עסקאות שכאלה. המיסוי נמדד בהתאם לנסיבות העסקה, ושונה באופן מהותי בין המוכר לרוכש.

כשמחליטים לגשת לעסקת נדל"ן, כדאי לבחון גם את שאלת המיסוי עוד לפני החתימה, על מנת לעמוד על רווחיות וכדאיות העסקה. במצב כזה, ההיכרות עם אופן וגובה המיסוי היא מהותית. מדובר במיסים מסוגים שונים שהערכים שלהם משתנים בהתאם לנסיבות כל הסכם, כאשר המיסים העיקריים הינם מס השבח ומס הרכישה, אולם קיימים מיסים נוספים שעשויים להיכלל בעסקת נדל"ן, כמו מע"מ.

כיצד נדע האם אנו צפויים לשלם מס בגין העסקה, ואם כן – מה הסכום הצפוי?

ראשית, נחלק את התשובה לשני סוגי מיסים: מס השבח חל על מוכרי נכסים ואילו מס הרכישה – על רוכשים. נכון להיום, "מחוסרי דיור" – אנשים ללא דירת מגורים בבעלותם, ו"משפרי דיור" – בעלי דירת מגורים אחת המעוניינים במכירתה וברכישת דירת מגורים אחרת במקומה – זכאים לקבל פטור ממס שבח, אם הם עומדים בתנאים מסוימים הקבועים בחוק. רוכשי דירת מגורים יחויבו בתשלום בהתאם למדרגות מס המתחילות מ-8% מהשקל הראשון, אולם רוכשים מסוימים זכאים למדרגות מס מקלות, המתחילות משיעור מס העומד על 0%. רוכשים המעוניינים להשקיע בנכסי נדל"ן שאינם מהווים דירות מגורים (חנויות או מגרשים, למשל) מחויבים בתשלום מס רכישה בשיעור 6% לכל העסקה. בעסקאות מורכבות יותר, כמו בין עוסקים מורשים או בין חברות או תאגידים אחרים, יחול גם חיוב במע"מ על עסקת הנדל"ן. במקרים של מוכרים העוסקים בנדל"ן, יחולו הוראות מס ההכנסה, במקום החיוב במס השבח.

מס השבח מוטל על מוכר בכל עסקת נדל"ן, כאשר במקרים מסוימים ניתן ליהנות מפטור ממס זה. מס השבח, במהותו, מוטל על הרווח הנקי שהשיג המוכר מהעסקה, כלומר על ההפרש בין הסכום שקיבל מהמכירה (בצירוף פחת בגין שכירות, אם הייתה, במהלך תקופת הבעלות בנכס) לבין הסכומים שהוציא על מנת לרכוש את הנכס ולהשביח אותו עם השנים, כאשר בין הוצאות אלה ניתן לכלול הוצאות בגין שיפוצים, תחזוקה, מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד ועוד. על מנת לחשב את השבח הצפוי, או האם ניתן לקבל פטור בגין המכירה, רצוי מאוד להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום עוד טרם החתימה על הסכם המכר.

לפיכך, אם הנכם מעוניינים למכור או לרכוש נכס מקרקעין, בין אם למטרת מגורים, השקעה, מטרה עסקית או לכל מטרה אחרת – קחו בחשבון את עלויות המס הכרוכות בעסקה, וודאו, עוד לפני החתימה על ההסכם, שהעסקה כדאית לכם.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.