בדיקת נכס טרם חתימה

מעוניינים לרכוש דירה? מזל טוב! לרוב, מדובר באחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחיינו. לכן, עלינו להעניק משקל רב לבדיקות שיש לערוך לפני החתימה על התחייבות לרכוש את הנכס. מלבד הבדיקה הפיזית של מצב הנכס, כמו בעיות רטיבות, נזילות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה וכו', ישנה חשיבות גדולה לבדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הנכס.

הבדיקה הראשונית החשובה והבסיסית ביותר היא לגבי זהות בעלי הזכויות בדירה והיכן הן רשומות – האם הדירה רשומה בהתאם לגודלה ומיקומה בפועל? האם המוכר הוא בעל הזכויות בדירה? קיימים מספר גופים שמטרתם לנהל פנקס רישום של הדירות ובעלי הזכויות בהן, כמו לשכת רישום המקרקעין – הידועה בשמה הנפוץ "הטאבו", רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות. כשהדירה רשומה בטאבו ניתן להשוות את פרטי המוכר בתעודת הזהות, אל מול נסח הרישום. לצורך הבדיקה, נדרש נסח טאבו עדכני, שניתן להפיק מאתר האינטרנט של משרד המשפטים בעלות של 15 ₪ בלבד, ומאוד מומלץ שלא להסתפק בעיון בנסח טאבו ישן שעלול להטעות.

מסמכי הטאבו – נסח, תיק בית משותף – מלמדים האם החנייה, המחסן, או הגג, שהמוכר הודיע שמהווים חלק מהדירה, אכן מוצמדים ו"שייכים" לה או שמדובר בהשתלטות על שטח שלא שייך לדירה. בנוסף, ניתן למצוא במסמכים אלה גם מידע ראשוני לגבי חובות או שעבודים, כגון הערות אזהרה, משכנתאות, תיקי הוצאה לפועל, עיקולים, צווי מניעה, צווי הריסה וכו'.

לצד הבדיקה הראשונית והחשובה של נסח הטאבו, יש חשיבות להוצאת תיק הבניין ממחלקת ההנדסה של הרשות המקומית על מנת לבדוק האם הבניין נבנה בהתאם להיתר בנייה, מהן הבקשות שהוגשו למתן היתר ואת ההיתר שניתן בפועל. בנוסף, בתיק הבניין ניתן גם לראות האם ננקטו על ידי בעל הנכס הליכי תכנון ובנייה כמו תוספות, סגירת מרפסת, שינוי מעטפת חיצונית ועוד.

מומלץ גם לבקש פירוט של המצב התכנוני ביחס לנכס אשר יכלול את התכניות שחלות על הנכס – זכויות בניה, ייעוד הנכס וכו'. בנוסף לכך, ניתן גם לבדוק בוועדה המקומית את המצב התכנוני מסביב לנכס – האם ומה מתוכנן להיבנות במגרשים הסמוכים והגובלים לנכס.

בדיקות אלה, אשר מומלץ להיעזר בבעלי המקצוע המתאימים לביצוען, נדרשות כדי להעניק שקט נפשי ולמנוע עגמת נפש רבה בשלב מאוחר יותר, כאשר הרוכש יודע את הפרטים הנדרשים של הנכס הנרכש על ידו כבר במועד החתימה, ומצמצם בכך את הסיכון בהפתעה – ובתשלום כספים מיותרים, בהמשך הדרך. בהצלחה!

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.