עסקאות ורישומים במקרקעין

עסקאות במקרקעין – רכישת דירה

תהליך רכישת נכס נדל"ן – דירת מגורים, חנות, משרד, עסק, מגרש או כל נכס מקרקעין אחר, מחולק, למעשה, ל-3 שלבים עיקריים:

• שלב I (טרום חוזי) – עריכת בדיקות מקדמיות לנכס, ניהול מו"מ ועריכת הסכם מכר בנוסח מוסכם על כל הצדדים לעסקה.
• שלב II (חוזי) – חתימה על הסכם מכר, העברת תשלומים, לקיחת משכנתא ע"י הקונה, סילוק משכנתא של המוכר, דיווח למיסוי, תשלומי מיסים, הוצאת אישורים, מסירת מפתח לדירה.
• שלב III (פוסט חוזי) – קבלת מסמכי רישום מהמוכר, הזמנת שטרי משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא לפי העניין, רישום הזכויות ע"ש הקונים.

חלק ראשון – השלב הטרום חוזי

הבדיקה הראשונה: בדיקת זכויות המוכר בנכס

נכסי נדל"ן רשומים בשלושה סוגי מרשמים:

• לשכת רישום המקרקעין – טאבו.
• רשות מקרקעי ישראל.
• חברה משכנת.

בדיקת זכויות המוכר בטאבו

לשכת רישום המקרקעין, הידועה בשמה "טאבו", היא הגוף הרשמי של רישומי הזכויות במדינת ישראל. כל קרקעות המדינה רשומות בטאבו, אולם לא כל הזכויות של בעלי הנכסים רשומים בטאבו. איך זה יכול להיות?

אחת הסיבות היא שבטאבו אין רישום על בסיס כתובות, אלא רישום שמבוסס על גושים וחלקות (החלקות נמצאות בתוך הגושים) והרישום של הגושים והחלקות לא תואם לכתובות ולישובים.

במרבית הקרקעות, הזכויות רשומות ע"ש גופי המדינה – מדינת ישראל, רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל. כשקבלן ניגש למכרז, יש פעמים בהם המגרש לא נמצא על גוש וחלקה אחד, אלא על כמה גושים או חלקות והקבלן צריך לסדר את זה בהליך שנקרא פרצלציה (חלוקה מחדש).

ישנם גם מצבים נוספים שיתבצע רישום אצל חברה משכנת ולא בטאבו, כמו למשל אם הבעלים רכש את המגרש אבל עדיין לא רשם אותו כבית משותף.

לכן, נוצר מצב בו לעיתים הזכויות של בעל הנכס לא רשומות בטאבו או שהזכויות רשומות ע"ש מישהו אחר ולשם כך חייבים לבדוק את נסח הטאבו – המסמך הרשמי שמתאר מי בעל הזכויות בנכס.

בדיקת נסח טאבו הינה הפעולה הבסיסית של עורך הדין טרם רכישת נכס מקרקעין.

מסקירה של נסח הטאבו ניתן למצוא מידע רב בנוגע לנכס: מי בעל הזכויות, האם קיימות הערות המונעות את קיום העסקה, האם קיימים שעבודים, עיקולים, משכנתאות שנדרש להתייחס אליהן במסגרת עסקת המכר והאם ניתן להוציא את העסקה לפועל.

בדיקת זכויות המוכר בחברה משכנת

במקרים בהם הזכויות עדיין לא רשומות בטאבו, מתנהל רישום של הזכויות עד להשלמת הרישום בטאבו, על ידי גוף הנקרא "חברה משכנת".

חברה משכנת מוקמת על ידי הקבלן שבנה את הפרויקט, ומנוהלת במרבית המקרים על ידי עורך דין מטעמו, המנהל את ספרי הרישום. החברה המשכנת אחראית על ניהול ספרי רישום הזכויות, והשלמת תהליך הרישום של הבניין בטאבו. כל עוד החברה המשכנת היא זאת שמנהלת את הרישום, עורכי הדין של הצדדים בעסקת המכר יתנהלו מולה. בעתיד, ללא כל קשר לעסקה, החברה המשכנת תשלים את רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין ותרשום את הזכויות בטאבו. עד אז, הכל יתנהל אצל החברה המשכנת.

בדיקת בעלות על נכס במנהל מקרקעי ישראל

מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, מנהלת את הקרקעות השייכות למדינה (וגם לרשות הפיתוח וקק"ל), שמהוות כ-90% מכלל הקרקעות בישראל. על מנת לבצע בדיקת בעלות על דירה שרישומה מתנהל במנהל מקרקעי ישראל, יש להנפיק אישור זכויות.

הבדיקה השנייה: בדיקת עיקולים ובדיקת שעבוד על הדירה

אם נמצא, באחד ממסמכי הרישום, שקיימת הגבלה להעברת זכויות לטובת קונה פוטנציאלי, עורך הדין יבדוק מה המניעה והאם ניתן להתגבר עליה באמצעות הסכמות בין הצדדים.

עורך הדין יפנה לגוף אשר אחראי על המניעה. אם, למשל, מדובר בעיקול, יתבקשו פרטים נוספים מהגוף שהטיל את העיקול, לדוגמה, בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.

עשויים להיות מקרים בהם עורך הדין ייעץ לכם להמשיך לחפש דירה אחרת, מכיוון שההליך מורכב מדי בשביל העסקה, אינו אפשרי, לא מגן על זכויותיכם באופן ראוי וכד'.

בדיקה נוספת הינה בדיקת משכון אצל רשם המשכונות. בדיקת המשכון הכרחית, היות ולא כל עיקול או שעבוד נרשמים בנסח הטאבו או באישור הזכויות, וחלקם מופיעים רק אצל רשם המשכונות.

קיומן של הערות אזהרה

הערת אזהרה היא כמו מודעה בלוח מודעות: מטרתה להזהיר ולהתריע לכל המתעניין בנכס כי קיימת התחייבות מצד בעל הזכויות בו לעשות בהם עסקה או להימנע מכך, באמצעות עיון בנסח הטאבו שפתוח לכלל הציבור. בנוסף תפקידה גם למנוע מבעל הנכס לעשות עסקה נוגדת עם צד שלישי ללא הסכמת בעל ההערה. רשם המקרקעין לא יאשר ללא הסכמת בעל ההערה שום עסקה נוגדת. בנוסף, הערת אזהרה מגנה על בעל ההערה מפני סיכונים שונים, כגון: עיקולים, פשיטת רגל וכו', אם יוטלו לאחר רישום ההערה. כלומר, אם נחתם הסכם כשנסח הטאבו תקין, נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה ולאחר מכן הוטל עיקול – הערת האזהרה גוברת והעיקול יבוטל.

חלק שני – ניהול משא ומתן, עריכה וחתימה על הסכם מכר

רוכשים רבים מתפתים לחתום על זיכרון דברים מחשש להפסיד את הנכס לקונה אחר, אולם הם לא מודעים לכך שזיכרון דברים הינו מסמך משפטי המחייב את שני הצדדים לאמור בו – אך אינו מספיק מפורט כדי להגן על כל זכויות הצדדים ועלול אף לשמש כהסכם מכר לכל דבר ועניין, על אף הפרטים החסרים. אם חתמתם על זיכרון דברים, יהיה מסובך מאוד לסגת מההסכמות בו גם אם הוא כולל הסכמות שאינן לטובתכם וגם אם לא הייתם מודעים לכל הפרטים הקשורים בדירה בעת כתיבתו.

בנוסף, אם החלטתם כבר לחתום על זיכרון הדברים, מומלץ לנסח אותו באמצעות עו"ד ולא להיעזר בטפסים קיימים.

הסכם המכר ייחתם רק לאחר שעורך הדין ינהל משא ומתן על פרטי ההסכם עם עורך הדין של הצד השני, תוך מתן דגש על סעיפים מהותיים עבורכם – אשר ישמרו על האינטרס האישי שלכם, כגון תנאי תשלום, הצהרות הצדדים, תנאים למסירת הדירה, התניות בהסכם וכן הלאה. כך, תשמרו על כספכם בצורה המקסימלית כשבסיום העסקה תובטחנה רישום הזכויות בדירה על שמכם ומועד מסירת החזקה בדירה.

עורך הדין יעגן משפטית את כל הזכויות והאינטרסים שלכם, יערוך תחשיב מס צפוי בגין עסקת המכר (שבח או רכישה) ידאג לבטוחות לכסף שלכם במידת הצורך, ירכז הכול תחת הסכם מחייב שיחתם בין הצדדים וינהל את העסקה באופן שיוביל למימוש רצונותיכם – קבלת הדירה ורישום הזכויות על שמכם, כרוכשים, או קבלת הכספים ממכירת הדירה והוצאת אישורי מיסים על תשלום מלוא החובות, כמוכרים.

כפי שניתן להבין, תפקידו של עורך הדין בייצוג במסגרת עסקת המכר הוא לא רק הכנת החוזה בין המוכרים לקונים והבאתו לחתימה בין הצדדים. עורך הדין הוא בעל המקצוע החשוב ביותר בעסקת המכר, מאחר והוא מבצע את הבדיקות לפני החתימה, דואג לעריכת הסכם המכר, מלווה את הצדדים במהלך עסקת המכר, מוציא אישורים נדרשים ודואג לרישום הזכויות על שם הרוכשים, אם מייצג רוכשים באותה עסקה.

כמוכרי דירה, אתם אמנם מחזיקים בדירה, נחשבים בעלי הדירה, אך תתפלאו, לא תמיד אתם יודעים עליה הכל. עוה"ד שמייצג אתכם יבדוק, תחילה, אם הזכויות רשומות על שמכם והיכן. כמן כן, יערוך עורך הדין מטעמכם בדיקות מיסוי. אלו בדיקות שישפיעו על שאלת המכירה מול הקונים ומול הרשויות, על-פיהן תדעו כמה כסף עתיד להישאר לכם ממכירת הנכס. עורך הדין יבדוק האם אתם זכאים לפטור ממס ואם לא – כמה מס אתם צפויים לשלם.

עורך הדין יבדוק האם קיימת משכנתא על הדירה אותה אתם מעוניינים למכור, האם קיימת הגבלה נוספת/אחרת על הזכויות בדירה וכיצד ניתן להסיר את המגבלות הללו.

במסגרת עריכת הסכם המכר קיימת חשיבות עליונה גם לתנאי התשלום. הצדדים יכולים לסכם ביניהם על תנאי תשלום שאינם יכולים להתקיים, בפועל, אם מכיוון שהבנק למשכנתאות לא יאשר אותן ככל שלא יסתדרו בהתאם לנהלי הבנק ואם מאחר ותנאי התשלום אינם מבטיחים את אחד הצדדים לו, בנוגע להסרת שעבודים/עיקולים או הבטחת האפשרות להשלמת הרישום בפועל.

חלק שלישי – העברה ורישום הזכויות

עסקת נדל"ן צריכה להסתיים ברישום.

כלומר, העסקה תושלם לאחר שהזכויות בדירה יירשמו על שם הרוכשים במרשמי הזכויות – לשכת רישום המקרקעין, החברה המשכנת או רמ"י, לפי העניין.

אמנם זה נשמע פשוט ומובן מאליו, אך בפועל קיים מספר רב של דירות אשר הליך רישום הזכויות בהן טרם הושלם. בעלי הזכויות בדירה מגלים זאת, בד"כ, כאשר הם מעוניינים למכור את הדירה.

מדובר בהליך מורכב, הכולל עמידה על כל הפרטים הנדרשים, כולל מסמכים, חתימות, זיהוי הנכס בתשריט, אישור וחתימת בעלי הזכויות הרשומים ועוד.

משרדנו מייצג ומלווה קונים ומוכרים בעסקאות נדל"ן בכל הארץ, כמו גם בעסקאות רכישת דירה מקבלן, תוך ביצוע בדיקות יסודיות ומעמיקות של המצב המשפטי של הנכס, ייעוץ בהיבטי המיסוי החל על העסקה וליווי משפטי בכל הנדרש על מנת להשלים את העסקה על הצד הטוב ביותר ולשביעות רצון הלקוח, בהתאם לצרכיו ורצונותיו.