סוגי עסקאות במקרקעין: מה מייחד כל אחת מבחינה משפטית ומיסויית

שני אחים רצו להעביר ביניהם חצי דירה. הם התלבטו בין מכירה במחיר סמלי לבין העברה במתנה, והניחו שההבדל טכני. הוא לא. במכירה במחיר סמלי רשות המסים אינה כבולה למחיר שהוצהר אלא לשווי השוק, ולכן חושבו מס שבח ומס רכישה מלאים. בהעברה במתנה בין קרובים חלה הקלה משמעותית במס הרכישה — אבל נכנסה לתמונה תקופת צינון שמנעה מהמקבל למכור בפטור בשנים הקרובות.

אותה העברה בדיוק, שתי כותרות משפטיות שונות, ושתי תוצאות כלכליות רחוקות זו מזו. סיווג העסקה אינו פורמליות — הוא קובע מה נדרש כדי לבצע אותה, וכמה היא תעלה.

מכר — ברירת המחדל

העברת זכות בתמורה. זו העסקה הנפוצה, והיא כפופה לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969.

מבחינת מס: הרוכש משלם מס רכישה לפי סיווגו — דירה יחידה, נוספת או תושב חוץ. המוכר חייב במס שבח על הרווח, בכפוף לפטורים.

נקודה שרבים אינם יודעים: רשות המסים אינה כבולה למחיר שהוצהר. אם הוא חורג באופן ניכר משווי השוק, השומה תיערך לפי השווי האמיתי. מכירה במחיר סמלי בין קרובים אינה דרך לחסוך מס — היא דרך לשלם מס מלא ולהיחשד בדיווח חסר.

מתנה — כלי אמיתי עם תנאי כניסה

העברה ללא תמורה. בין קרובים, כהגדרתם בחוק, חלה הקלה משמעותית בשיעור מס הרכישה, וזהו כלי מרכזי בתכנון בין־דורי.

שלוש נקודות שמכריעות:

• תקופת צינון. מי שקיבל דירה במתנה אינו יכול למכור אותה בפטור ממס שבח מיד. החוק קובע תקופת המתנה שאורכה תלוי בנסיבות, ובכללן אם המקבל התגורר בדירה.
• ההעברה חייבת להיות אמיתית. ״מתנה״ שבצידה תמורה נסתרת היא מכר, ותסווג ככזו.
• השפעה על סיווג המקבל. מי שקיבל דירה במתנה חדל להיות בעל דירה יחידה, על כל ההשלכות ברכישה הבאה שלו.

מכאן שהעברה במתנה כדי ״לנצל את הפטור של הילד״ עלולה לפגוע בו יותר משתועיל. ראו תכנון מס בעסקאות מכר.

ירושה — לא עסקה, אבל יוצרת אחת

העברה מכוח ירושה אינה עסקה במקרקעין ואינה אירוע מס. אין מס רכישה ואין מס שבח במועד הפטירה.

מה שנדרש הוא צו ירושה — כשאין צוואה — או צו קיום צוואה, המתקבלים מהרשם לענייני ירושה. בלעדיהם אי אפשר לרשום דבר.

המורכבות מתחילה אחר כך. כשיש כמה יורשים, כולם הופכים לשותפים בנכס, וכל אחד מהם רשאי לדרוש פירוק שיתוף. הכלי שמונע זאת הוא הסכם חלוקת עיזבון — הסדר בין היורשים לפני החלוקה בפועל, שאינו נחשב עסקה חייבת במס. אותה חלוקה בדיוק, אם נעשית אחרי שהעיזבון כבר חולק, עלולה להיחשב מכר.

העיתוי כאן שווה מאות אלפי שקלים.

חליפין — שתי עסקאות, לא אחת

החלפת נכס בנכס. מבחינה מיסויית זו אינה עסקה אחת אלא שתיים: כל צד מוכר וכל צד רוכש. שני הצדדים חייבים במס שבח על מה שמכרו ובמס רכישה על מה שקיבלו.

זו טעות רווחת. צדדים שמחליפים דירות מניחים שאין תמורה ולכן אין מס, ומגלים אחרת. בנוסף, השווי לצורך המס נקבע לפי שווי שוק ולא לפי מה שהצדדים חשבו שהם שווים זה לזה.

קומבינציה — מכר חלקי בתמורת בנייה

בעל קרקע מוכר ליזם חלק מהזכויות במגרש, ובתמורה היזם בונה עבורו על החלק שנותר בידיו.

המלכודת המרכזית: אירוע המס מתרחש במועד החתימה, גם שלא התקבל שקל במזומן. בעל הקרקע עלול להידרש לשלם מס שבח בעוד התמורה שלו היא דירות שייבנו בעוד שלוש שנים. תזרים המס הוא חלק בלתי נפרד ממבנה העסקה.

פירוט: עסקת קומבינציה.

אופציה — הכלי שקונה זמן

הסכם שבו בעל הנכס מתחייב שלא למכור לאחר במשך תקופה קצובה, כנגד תשלום. הרוכש הפוטנציאלי מקבל זכות לרכוש — ולא חובה.

זהו הכלי הנכון כשרוצים לעצור נכס לזמן הבדיקות, והוא האלטרנטיבה הבטוחה לזיכרון דברים, שהוא חוזה מחייב לכל דבר.

אופציה שעומדת בתנאים שנקבעו בחוק — לרבות מגבלות על התקופה ועל התמורה — אינה מהווה אירוע מס במועד הענקתה. אופציה שאינה עומדת בהם עלולה להיחשב מכירה לכל דבר, ולכן ניסוחה אינו עניין של נוסח חופשי.

שכירות ארוכת טווח — מתי היא הופכת לעסקה במקרקעין

שכירות רגילה אינה עסקה במקרקעין. אבל שכירות לתקופה ארוכה — כולל תקופות אופציה — נחשבת לפי החוק כמכירת זכות במקרקעין, על כל המשמעויות המיסויות.

זו נקודה שמפתיעה בעיקר בנכסים מסחריים, שבהם תקופות שכירות ארוכות עם אופציות מצטברות הן דבר שבשגרה. חישוב התקופה כולל את האופציות, ולכן הסכם שנראה קצר עשוי לחצות את הסף.

הכלל שחוצה את כל הסוגים

שתי הוראות חלות על כולם:

דרישת הכתב. סעיף 8 לחוק המקרקעין דורש מסמך בכתב לכל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. אין עסקה בעל פה.

חובת הדיווח. חוק מיסוי מקרקעין מחייב דיווח בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם בעסקאות פטורות ממס. פטור אינו פוטר מדיווח — וזו טעות שגובה קנסות מיותרים בעיקר בהעברות במתנה ובין קרובים.

שאלות ותשובות

לא בטוחים איך לבנות את העסקה?
משרד עורך הדין והנוטריון אהוד גולן בוחן את הסיווג הנכון ואת החשיפה המיסויית לפני שנסגר המבנה. לפרטים: 077-4490059

קראו גם

• מיסוי בעסקאות נדל״ן
• תכנון מס בעסקאות מכר
• העברה ורישום זכויות במקרקעין
• הסכם חלוקת עיזבון
• עסקת קומבינציה

האמור לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. מועדים ושיעורי מס עשויים להשתנות.