התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38
התחדשות עירונית היא ההגדרה הכללית לפרוייקט במסגרתו מחדשים את הבניין בו יש דירה בבעלותכם (וייתכן שגם בניינים נוספים באותו מתחם), כדי להתאים אותו לבנייה החדשה, הכוללת ממ"ד הצמוד לדירתכם. כך, בעלי הדירות מקבלים הזדמנות לחזק, למגן ולהרחיב את דירותיהם, ללא עלות ובכך להשביח את נכסיהם ולשפר את איכות חייהם.
במסגרת זו, היזם בונה, על חשבונו, בניין חדש, במקום הקיים או מבצע חיזוק על גבי הקיים (תלוי בסוג הפרוייקט), נושא בכל העלויות, המיסים והתשלומים החלים על העסקה ובתמורה, מקבל דירות נוספות (מעבר לדירות הדיירים אותן הוא משיב לבעליהן כשהן חדשות וכוללות ממ"ד) אותן הוא זכאי למכור, ומכאן הרווח שמשיג בגין הפרוייקט.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אחראית על ריכוז הפרוייקטים ומכירה ב-3 מסלולים:
- מסלול רשות מקומית – הפרוייקט מבוצע בשיתוף פעולה בין הרשות המקומית לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהסכמת בעלי הדירות, כמובן. הרשות מגדירה את המקום כ"מתחם פינוי-בינוי" למשך תקופה של 6 שנים, עם אפשרות להארכה לתקופה של 6 שנים נוספות.
- מסלול מיסוי (מסלול יזמים) – היזם שקיבל את הסכמת הדיירים והסמכתם פועל להגדרת המקום כ"מתחם פינוי-בינוי" למשך תקופה של 6 שנים, עם אפשרות להארכה לתקופה של 6 שנים נוספות.
- מסלול תמ"א 38 – הפרוייקט כולל בניין בודד שבו מבוצעות עבודות הרחבה וחיזוק או הריסה ובנייה מחדש. ההליך קצר יחסית, מאחר ואינו דורש שינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) אלא הוצאת היתרי בנייה ספציפיים.
רשויות מקומיות יעדיפו מסלול פינוי-בינוי על פני תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) מפני שמסלול פינוי-בינוי משדרג ומרחיב גם התשתית במתחם, המרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים, מבני ציבור וכד' ובכך למעשה משדרג את איכות החיים לרווחת כלל התושבים בשכונה.
משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט
בעוד שלגבי פרוייקט תמ"א 38 להרחבה וחיזוק המבנה, מדובר בהליך פשוט וקצר, יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה לטובת חיזוק המבנה בלבד, המצב שונה לגבי פרוייקט פינוי-בינוי או בינוי-פינוי-בינוי, המשלב הליך ארוך ומורכב, כאשר נדרש אישור תכנית מפורטת, המתייחסת גם לסביבת המתחם (הבניינים הכלולים בפרוייקט), בנוגע לשכונה כולה. הפרוייקט כרוך בסיכונים רבים מצד היזם, שיוכל להבטיח את עצם הפרוייקט רק לאחר אישור ההליך התכנוני, לפחות בחלקו. לאחר האישור, נדרש הליך נוסף לקבלת היתר בנייה ורק לאחר מכן מתחיל הפרוייקט, כפי שאושר במוסדות התכנון המורשים – הועדה המחוזית לתכנון ובנייה ולאחריה, הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
משמעויות פרקטיות במהלך הפרוייקט
כאשר מדובר בפרוייקט תמ"א 38 לחיזוק ועיבוי, הדיירים ממשיכים להתגורר בדירות בזמן הפרוייקט. בתקופה זו, יש לקחת בחשבון שהמגורים יכללו הפרעות ומטרדים הנובעים ממגורים באתר בנייה – רעשים, אבק, לכלוך, חומרי בנייה בתחום הבניין וכיוצא באלה.
בפרוייקט פינוי-בינוי, הדיירים יפנו את הדירות לפני תחילת הפרוייקט ויעברו להתגורר בשכירות על חשבון היזם, למשך תקופת הבנייה ויחזרו לדירה החדשה שתיבנה במקומה.
בפרוייקט בינוי-פינוי-בינוי, הדיירים יפנו את הדירות לפני תחילת הפרוייקט, אולם יבחרו אם לעבור לדירה קבועה בבניין החדש (או בניינים חדשים, תלוי בפרוייקט, כמובן) שייבנה ע"י היזם באותו מתחם, לפני הריסת הדירות הקיימות, או לעבור להתגורר בשכירות על חשבון היזם, למשך תקופת הבנייה ולחזור לדירה החדשה שתיבנה.
בשנים האחרונות, בעקבות התפתחות וצמיחה משמעותית בהיקף העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובאזור הצפון, חיפה, קריות, נהריה ומגדל העמק בפרט, משרדנו צבר ניסיון וידע מקצועי רב המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי.
משרדנו מלווה פרויקטים לביצוע עבודות ע”פ תמ”א 38 ולפינוי בינוי באזור מגדל העמק בפרט, ובאזור חיפה והצפון בכלל, מלווה יזמים המקדמים פרויקטים בעסקאות בתחום התחדשות עירונית, החל משלב עריכת ההסכם והחתמת הדיירים, דרך קידום הפרויקט ברמה התכנונית, ליווי בנקאי לפרויקט, מכירת הדירות החדשות, ועד שלב מסירת היחידות החדשות, רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בלשכת המקרקעין.
צוות המשרד בחברת עורכי דין אהוד גולן מלווים את העסקה לכל אורך הדרך ונמצאים בקשר ישיר עם הלקוחות – נציגות בעלי הדירות או היזמים, לכל שאלה, פניה ובקשה.
כמו כן, משרדנו יעמוד על האינטרסים שלכם תוך כדי ראייה היקפית ותחזית עתידית של מצב שוק הנדל"ן, במטרה להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר – בין אם אתם בעלי הדירות ובין אם אתם יזמים.
לרוב לבעלי הדירות אין את הידע והניסיון לעמוד על זכויותיהם והם חשופים לניצול מצבם ע"י גורמים שונים. לכן, דרוש עורך דין בעל ניסיון, שיקדם את הפרויקט ויוביל לקבלת תמורה מקסימלית עבורם, להגן עליהם מפני סכנות פוטנציאליות ובנוסף לפקח על המימוש של ההסכם וההתחייבויות של היזם.
היזמים מעוניינים לקבל את השקט והגב המשפטי מיועציהם המשפטיים ובכך, לשמור על האינטרסים שלהם במסגרת עסקאות בפרוייקטים שונים בהתחדשות העירונית.
