הקניית בעלות: מעבר מחכירה לבעלות במקרקעי ישראל

בעל דירה ביקש למכור, וגילה שעליו לשלם דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל — תשלום שנגזר מעליית ערך הקרקע מאז הרכישה, והסתכם בעשרות אלפי שקלים. שכנו, שדירתו זהה, לא שילם דבר: הוא ניצל שנים קודם לכן את האפשרות להקנות לעצמו בעלות מלאה.

רוב הקרקע בישראל אינה בבעלות פרטית. מי שמחזיק בדירה או בבית בנוי עליה הוא לרוב חוכר — בעל זכות לתקופה קצובה, הכפופה להסכם חכירה. הקניית בעלות מנתקת את התלות הזו, ועבור מי שזכאי היא אחת הפעולות המשתלמות שאפשר לעשות לנכס.

מה משתנה בפועל

חוכר כפוף להסכם חכירה: הזכות מוגבלת בזמן, כל עסקה מחייבת אישור הרשות, ולעיתים כרוכה בתשלומים — דמי הסכמה במכירה, דמי היתר בניצול זכויות בנייה נוספות, ותשלום בהארכת התקופה.

בעלים אינו כפוף לאף אחד מאלה. הוא רשום בטאבו כבעלים, אינו נדרש לאישור הרשות בעסקה, ואינו משלם דמי היתר על תוספת בנייה.

ההשפעה על סחירות הנכס ועל ערכו ממשית, והיא מתגלה בדיוק ברגע שרוצים למכור או להרחיב.

מי זכאי

הזכאות נגזרת מסוג הנכס, מייעודו, ממצב ההיוון ומאזור המדינה. ככלל ההסדר מכוון לנכסים בנויים למגורים ולתעסוקה, בתנאים שקבעה מועצת מקרקעי ישראל.

נכסים חקלאיים, נחלות וקרקעות שטרם נבנו כפופים לכללים אחרים ולעיתים אינם כלולים.

הבדיקה נעשית פרטנית מול תיק הנכס ברשות ולא לפי הכללה. שני שכנים באותו רחוב עשויים להיות במעמד שונה, בהתאם למועד ההקצאה ולתנאי החוזה שנחתם בשעתו.

הקניית בעלות מול היוון — לא אותו דבר

בלבול נפוץ שכדאי לסלק:

היוון הוא תשלום מראש של דמי החכירה לכל התקופה. הוא פוטר מתשלומים שוטפים ומדמי הסכמה בעסקה, אך הנכס נשאר בסטטוס חכירה.

הקניית בעלות משנה את סוג הזכות עצמה — מחכירה לבעלות.

הקשר ביניהם: נכס מהוון הוא לרוב תנאי מקדים להקניה. אבל ההיוון כשלעצמו אינו הופך את החוכר לבעלים, וההבדל מתגלה כשמנסים לנצל זכויות בנייה נוספות.

ההליך והחסם השכיח

הבקשה מוגשת לרשות מקרקעי ישראל. נבדקים סוג הנכס, מצב ההיוון, קיומן של חריגות בנייה, וההתאמה בין המצב בשטח לבין ההיתר.

בחלק מהמקרים ההקניה ניתנת ללא תמורה נוספת; באחרים כרוכה בתשלום. לאחר אישור הרשות מתבצע רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, ואז מונפק נסח טאבו שבו הנכס רשום בבעלות.

החסם השכיח הוא חריגות בנייה. מרפסת שנסגרה, תוספת שלא הותרה, שימוש שאינו תואם — הרשות עשויה לדרוש את הסדרתם כתנאי. לכן כדאי לבדוק התאמה להיתר לפני הגשת הבקשה, ולא לגלות זאת בתוך ההליך.

מתי דווקא לא למהר

ההקניה משתלמת ברוב המקרים, אך לא בכולם:

• כשקיימות חריגות שהסדרתן יקרה — לעיתים עלות ההסדרה עולה על התועלת.
• כשהנכס עומד להיכלל בפרויקט התחדשות עירונית — הבניין ייהרס ממילא, והמצב הרישומי ישתנה.
• כשהתשלום הנדרש גבוה ביחס לשווי הנכס ולסיכוי למכור אותו בשנים הקרובות.

הבדיקה היא כלכלית: מה עלות ההקניה מול מה שהיא חוסכת בעסקה הבאה — כולל דמי הסכמה שלא ישולמו ותוספת השווי שנובעת מהסחירות.

ומה עם עסקה שמתבצעת עכשיו

כשמוכרים נכס מוחכר, כדאי לברר את שאלת ההקניה לפני שקובעים מחיר. נכס שהוקנתה בו בעלות שווה יותר, והתהליך עשוי להשתלם גם כשהוא מעכב את העסקה בכמה שבועות.

מנגד, כשהעסקה דחופה, אפשר להתקדם בחכירה ולהסדיר את דמי ההסכמה — ובלבד שההסכם קובע במפורש מי נושא בהם. ראו ייצוג במכירת דירה.

שאלות ותשובות

בודקים זכאות להקניית בעלות?
משרד עורך הדין והנוטריון אהוד גולן בוחן זכאות ומלווה הליכי הקניה והיוון מול רשות מקרקעי ישראל. לפרטים: 077-4490059

קראו גם

• הארכת חכירה והיוון
• העברה ורישום זכויות במקרקעין
• מיסוי בעסקאות נדל״ן
• נסח טאבו: איך קוראים אותו
• ייצוג במכירת דירה

האמור לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. מועדים ושיעורי מס עשויים להשתנות.