תמ״א 38: חיזוק מול הריסה ובנייה — ההבדל המעשי לדייר

שני בניינים זהים באותו רחוב יצאו לתמ״א 38 באותה שנה. באחד בחרו במסלול חיזוק; בשני בהריסה ובנייה. אחרי שלוש שנים דיירי הבניין הראשון כבר גרו בדירות מורחבות עם ממ״ד ומעלית, בבניין שנראה משופץ אך נשאר בן ארבעים. דיירי השני עדיין שכרו דירות במימון היזם — וקיבלו כעבור שנתיים דירות חדשות לגמרי, בשווי גבוה משמעותית.

שני המסלולים נושאים את אותו שם ושונים כמעט בכל פרמטר שמעניין דייר: מה הוא מקבל, כמה הוא ממתין, האם הוא נשאר בביתו, ואיזה רוב נדרש. הבחירה ביניהם אינה טכנית — היא קובעת את חוויית הדייר לשנים.

תמ״א 38/1 — חיזוק ותוספת

הבניין הקיים נשאר על תילו ומחוזק כנגד רעידות אדמה. במקביל מתווספות קומות, ובדירות הקיימות מתווספים ממ״דים, מרפסות, מעלית ולעיתים חניות. היזם ממן את העבודות ומקבל בתמורה את זכויות הבנייה הנוספות.

יתרונות: ההליך קצר יחסית, הדיירים לרוב נשארים בדירותיהם, ואין צורך בדיור חלופי.

חסרונות: החיים באתר בנייה פעיל לאורך חודשים ארוכים — רעש, אבק, פיגומים בחלון. והתוצר: בניין ותיק שנשאר ותיק, עם תוספות. תשתיות ישנות, צנרת ישנה, וחזות שאינה של בניין חדש.

תמ״א 38/2 — הריסה ובנייה מחדש

הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין. הדיירים מפונים לתקופת הבנייה, מקבלים דמי שכירות מהיזם, וחוזרים לדירה חדשה, גדולה יותר, בבניין מודרני עם תקן רעידות אדמה מלא.

יתרונות: התוצר עדיף בהרבה — הכול חדש, כולל תשתיות, ושווי הדירה גבוה משמעותית.

חסרונות: ההליך ארוך יותר, והדיירים מתגוררים מחוץ לביתם למשך שנים. עבור משפחות עם ילדים בבית ספר, ועבור קשישים, זו אינה נקודה טכנית.

הרוב הנדרש

המחוקק קבע רוב מיוחד לכל מסלול. מסלול ההריסה — שפוגע יותר בזכות הקניין, שכן הוא שולל מהדייר את דירתו הקיימת — דורש רוב גבוה יותר.

דייר שמתנגד ואינו מציג טעם ענייני עלול להיחשב דייר סרבן, ובית המשפט מוסמך לחייבו לחתום או למנות עורך דין שיחתום במקומו.

מנגד, התנגדות מטעם ענייני היא לגיטימית ונשקלת לגופה: פגיעה ממשית בדירה מסוימת, קשיש שהמעבר אינו אפשרי עבורו, או חוסר איזון כלכלי בהצעה.

הביטחונות שהדייר חייב לקבל

• ערבות חוק מכר — להבטחת דירת התמורה
• ערבות ביצוע — להשלמת הבנייה גם אם היזם נקלע לקשיים
• ערבות שכר דירה — בפרויקט הריסה, לכיסוי דמי השכירות בתקופת הפינוי. זו הערבות שהכי מרגישים בהיעדרה
• ערבות בדק — לתיקון ליקויים לאחר המסירה
• ערבות מיסים — לכיסוי חבויות מס. ראו מיסוי והיטל השבחה

פרויקט שאינו כולל את מערך הערבויות המלא אינו פרויקט בטוח, בלי קשר לאיכות ההצעה.

מה עוד קובע את הבחירה

לא רק העדפה אישית. שלושה גורמים אובייקטיביים:

• מצב הבניין. בניין שהתשתיות בו כושלות — צנרת, חשמל, איטום — לא יישאר טוב אחרי חיזוק. שם הריסה היא הבחירה הכלכלית.
• היקף זכויות הבנייה. כשהזכויות הנוספות מצומצמות, פרויקט הריסה עלול להיות לא כלכלי ליזם — ואז אין למי לפנות.
• הרכב הדיירים. בבניין עם רוב קשישים, שנתיים של דיור חלופי הן שיקול כבד.

בפועל, בשנים האחרונות המגמה נוטה למסלול ההריסה — הן משום שהתוצר עדיף והן משום שהוא כלכלי יותר ליזמים.

תפקידו של עורך הדין של הדיירים

עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ממומן על ידי היזם, אך חובת הנאמנות שלו היא לדיירים בלבד.

תפקידו: לבחון את איתנות היזם, לנהל את המשא ומתן על התמורות, לוודא את שלמות הביטחונות, ולפקח על לוח הזמנים — כולל מועדי יציאה שמאפשרים להשתחרר אם היזם אינו מתקדם.

דיירים שאינם מיוצגים בנפרד חותמים על מסמך שנוסח כולו בידי הצד שמולם. ראו ליווי דיירים בהתחדשות עירונית.

שאלות ותשובות

הבניין שלכם לקראת תמ״א 38?
משרד עורך הדין והנוטריון אהוד גולן מייצג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית בשני המסלולים. לפרטים: 077-4490059

קראו גם

• התחדשות עירונית: המסלולים והזכויות
• פינוי בינוי: המסלול והרוב
• ליווי דיירים בהתחדשות עירונית
• מיסוי והיטל השבחה
• השוואת הצעות יזמים

האמור לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. מועדים ושיעורי מס עשויים להשתנות.