מחשבון מס רכישה 2026
מדרגות מעודכנות ל־15.1.2026. המדרגות קפואות עד 15.1.2028 ואינן מתעדכנות לפי מדד.
| מדרגת שווי | שיעור | מס במדרגה |
|---|
איך מחושב מס רכישה
מס רכישה מחושב בשיטת מדרגות: כל חלק משווי הנכס מחויב בשיעור אחר, ולא כל השווי בשיעור אחד. הפער בין מדרגות דירה יחידה למדרגות דירה נוספת הוא הדרמטי ביותר — רוכש דירה יחידה נהנה מפטור מלא על החלק הראשון, ורוכש דירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון.
נקודה שרבים לא מכירים: המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי מדד עד 15.1.2028. בשנים קודמות הן עלו מדי ינואר; היום הסכומים קבועים.
מה המחשבון לא מביא בחשבון
שקיפות חשובה כאן יותר מדיוק מדומה. המחשבון מציג את החישוב הבסיסי לפי שלושה מעמדים, ואינו מטפל בנסיבות שמשנות את התוצאה מהותית:
- תקופת חפיפה בין דירות — מי שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת עשוי עדיין להיחשב דירה יחידה, בתנאים ובלוחות זמנים שקבועים בחוק
- התא המשפחתי — בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים רוכש אחד. דירה על שם בן הזוג משפיעה על המדרגות שלכם
- חלקי דירה — החזקה בשיעור נמוך בנכס אחר אינה תמיד שוללת את מדרגות הדירה היחידה
- פטורים אישיים — נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ועולה חדש זכאים למדרגות מיוחדות
- ירושה ומתנה — העברה ללא תמורה בין קרובים מחושבת אחרת לגמרי
בכל אחד מהמצבים האלה הפער בין חישוב נכון לחישוב שגוי נמדד במאות אלפי שקלים. זו הסיבה לבדוק לפני החתימה, ולא אחרי שהשומה הגיעה.
מתי מדווחים ומשלמים
הדיווח למיסוי מקרקעין והתשלום נדרשים בתוך המועדים הקבועים בחוק ממועד העסקה. איחור גורר ריבית והצמדה, ולעיתים גם קנס. בעסקאות מקבלן מועד האירוע נקבע לפי מועד ההסכם — לא לפי מועד המסירה.
שאלות נפוצות
האם המדרגות מתעדכנות כל שנה?
לא עוד. המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי מדד עד 15.1.2028. עד אז הסכומים שבמחשבון קבועים.
יש לי חצי דירה בירושה — אני עדיין נחשב דירה יחידה?
תלוי בשיעור ההחזקה ובנסיבות. החזקה בחלק קטן בנכס אחר אינה תמיד שוללת את מדרגות הדירה היחידה, אבל זו בדיקה פרטנית שחייבת להיעשות לפני החתימה.
קניתי לפני שמכרתי — מה קורה?
החוק מכיר בתקופת חפיפה שבה ניתן עדיין ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בכפוף לתנאים ולמועדים. חריגה מהמועד הופכת את הרכישה לדירה נוספת רטרואקטיבית.
האם תושב חוץ יכול לקבל מדרגות דירה יחידה?
ככלל לא. תושב חוץ מחויב לפי מדרגות דירה נוספת מהשקל הראשון. קיימים חריגים הקשורים לעלייה לישראל ולתושבות, וכדאי לבדוק אותם מראש.
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?
מס רכישה חל על הקונה ומחושב משווי הרכישה. מס שבח חל על המוכר ומחושב מהרווח שנוצר לו. בעסקה אחת שני הצדדים משלמים מיסים שונים לגמרי.
מדריכים קשורים
- תכנון מס בעסקאות מכר
- הבדיקות לפני רכישת דירה
- רכישת דירה מקבלן — מה לתקן בחוזה
- הסכם חלוקת עיזבון והשלכות המס
לפני שחותמים — בדיקה פרטנית
המחשבון נותן כיוון. את התוצאה בפועל קובעים התא המשפחתי, תקופות החפיפה והפטורים האישיים. משרד עורך הדין והנוטריון אהוד גולן — 077-4490059
